Пазарът влиза в етап на подбор: качествените имоти остават, слабите оферти започват да отпадат

След години, в които почти всеки имот намираше купувач бързо, жилищният пазар в София започва постепенно да се променя. Активността се успокоява, клиентите стават по-внимателни, а пазарът все по-ясно започва да прави разлика между качествен и посредствен продукт.

Това е една от основните тенденции през 2026 г. Сделките намаляват, но цените остават високи. Интересът към ново строителство продължава, но купувачите вече гледат значително по-внимателно локацията, качеството на проекта, историята на инвеститора и реалната стойност на имота.

Данните на Агенцията по вписванията показват, че през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти. Това е спад от 12,3% спрямо същия период на миналата година и над 38% спрямо последното тримесечие на 2025 г. Част от това движение е сезонно, тъй като началото на годината традиционно е по-слабо за пазара.

По-важният сигнал идва от ипотечното кредитиране. В София през първото тримесечие са вписани 3948 договорни ипотеки, което е ръст от 1,7% на годишна база. Тоест пазарната активност се успокоява, но достъпът до финансиране остава стабилен.

Това очертава пазар, който вече е далеч от еуфорията отпреди две-три години, но все още не показва признаци на сериозно охлаждане.

„По-скоро наблюдаваме задържане и нормализация, отколкото рязък спад“, казва Евгени Василев от SORENDA Real Estate.

Според него върху пазара едновременно влияят няколко фактора – присъединяването на България към еврозоната, политическата несигурност в началото на годината, международната икономическа среда и колебанията около лихвите и енергийните цени в Европа.

Всичко това променя поведението на купувачите. Ако допреди година основният двигател беше страхът „да не изпуснеш момента“, днес решенията се взимат значително по-внимателно.

Тази промяна вече се вижда и в структурата на пазара. Спекулативните покупки постепенно намаляват. Преди няколко години много инвеститори купуваха с очакване за бърза препродажба на по-висока цена. В настоящата среда подобна стратегия носи значително по-голям риск.

„Не виждам логика в момента да се купува имот на пазарна цена с очакване за краткосрочна доходност от 10% или 15%“, коментира Василев.

На преден план постепенно излизат купувачите с реална жилищна нужда – семейства, които търсят по-голям дом, хора, които сменят квартала, или родители, купуващи жилище за децата си.
Именно тук се вижда и един от основните парадокси на пазара през 2026 г. Сделките намаляват, но цените остават високи.

Една от причините е банковото финансиране. Данните на БНБ показват, че депозитите на домакинствата вече надхвърлят 100 млрд. лв., а част от тези средства продължават да се насочват към имоти.

Успоредно с това жилищното кредитиране продължава да расте с двуцифрен темп. И през 2026 г. ипотечните кредити се увеличават с над 20% на годишна база. Това означава, че достъпът до финансиране остава сравнително лесен въпреки високите цени.

Очакванията за рязко поскъпване на ипотеките след приемането на еврото засега също не се реализират. Напротив – конкуренцията между банките се засилва, а на пазара вече има оферти около 2% лихва, включително от големи банки.

Според кредитни консултанти и брокери причината е високата ликвидност в банковата система и активната конкуренция за качествени клиенти.

Това обаче не означава, че жилищата стават по-достъпни.

Все по-често основният проблем за младите семейства е самоучастието. При имот за 200 000 евро необходимите собствени средства могат да достигнат между 40 000 и 60 000 евро. Именно това започва да се превръща в основната бариера пред купувачите, а не толкова месечната вноска.

Другият ключов фактор зад високите цени остава ограниченото предлагане на качествени готови жилища.

На пазара има много проекти „на хартия“, но значително по-малко завършени имоти в утвърдени райони. Данните на НСИ показват сериозен ръст при разрешителните за строеж през първото тримесечие на 2026 г., но между разрешението и реалното завършване на една сграда обикновено минават няколко години.

„Решението за проект с разрешение за строеж през 2026 г. вероятно е взето още през 2024 г.“, обяснява Василев.

Междувременно строителната себестойност продължава да расте. Освен цената на труда натиск вече идва и от материалите, енергията, транспорта и суровините. Това поставя инвеститорите в трудна ситуация – разходите растат, но пазарът вече не позволява толкова лесно прехвърляне на тези увеличения върху крайните цени.

Именно затова част от проектите вероятно ще бъдат отлагани, докато предприемачите получат по-голяма яснота за пазара и разходите.

В подобна среда качеството започва да има още по-голямо значение.

Според SORENDA Real Estate най-уязвими при по-бавен пазар ще бъдат надценените имоти и проектите без добра концепция, инфраструктура и достатъчна подготовка.

Купувачите вече проверяват значително по-внимателно историята на инвеститора, сроковете на предишни проекти, качеството на изпълнение и инфраструктурата около сградата.

Това прави пазара „на зелено“ по-взискателен. Интересът към новото строителство остава висок, но клиентите са далеч по-предпазливи.

„Ако една средно голяма жилищна сграда не е въведена в експлоатация четири години след разрешението за строеж, това е сигнал за внимание“, казва Василев.

Паралелно с това локацията отново започва да играе ключова роля.

По данни на компанията над 80% от купувачите в проектите на SORENDA са хора от самия район, в който се строи. При проекта в квартал „Слатина“ делът надхвърля 90%.

Това показва, че голяма част от търсенето в София остава локално. Хората избират не просто апартамент, а среда, която познават – близост до семейство, училища, транспорт и ежедневни услуги.

Именно затова качествените проекти в утвърдени райони продължават да се реализират успешно дори при по-бавен пазар.

Все повече анализатори очакват секторът да стане по-сегментиран. Имотите с добра локация, качествено строителство и реалистична цена вероятно ще запазят стабилно търсене, докато по-слабите проекти ще бъдат подложени на по-сериозен натиск.

Това вече се вижда при част от офертите, които стоят дълго време без реален интерес – най-често заради нереалистични цени или очаквания, останали от периода 2021–2024 г.

Пазарът вероятно няма да повтори кризисния сценарий от 2009 г., тъй като икономическата среда е различна – банките са по-стабилни, кредитният контрол е по-строг, а безработицата остава ниска.

Но пазарът вече започва да прави много по-ясна разлика между качествен и посредствен продукт. А това обикновено е знак, че секторът навлиза в по-зряла фаза.