CW Forton: пазарът на индустриални площи в София отчита двоен ръст за деветмесечието

Пазарът на логистични и индустриални площи в София отчита значително повишение през първите девет месеца на 2026 г. Общият обем на наетите, купените и построените за собствено ползване площи достига 185 000 кв.м, което представлява ръст от 108% спрямо същия период през предходната година. Същевременно свободните площи остават критично малко – едва 0,58% от общия фонд. Това показват данните от анализа на консултантската компания за бизнес имоти Cushman & Wakefield | Forton за третото тримесечие на 2026 г.

Само през периода юли-септември брутната заета площ достига 64 393 кв. м, което е увеличение от 63% на годишна база, въпреки понижението от 11% спрямо предходното тримесечие. От тях 33 912 кв. м са отдадени под наем, а 30 481 кв. м представляват новоизградени площи за собствено ползване. Обемът на наемните сделки остава над средното тримесечно равнище за последните пет години.

Продължаващият недостиг на свободни площи поддържа интереса към нови проекти и създава предпоставки за разширяване на строителната активност. През третото тримесечие започва изграждането на 11 нови обекта с обща площ 44 000 кв. м, а обемът на всички проекти в строеж достига 262 000 кв. м.

„Логистичните и индустриални площи продължават да заемат важно място в плановете за развитие на бизнеса. Особено показателна е активността на компаниите от търговията на едро и транспорта, които формират близо две трети от реализираните площи през третото тримесечие. Това показва, че динамиката на пазара се определя в значителна степен от компании, които разширяват дейността си благодарение на относително силното вътрешно потребление“, коментира Станимира Пашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield | Forton.

Търговията на едро формира най-голям дял от търсенето

Компаниите в сферата на търговията на едро са най-активни през третото тримесечие, като формират 42% от общия обем на заетите площи, или над 27 000 кв. м. Следват транспортът и логистиката с 23%, търговията на дребно с 9% и производствените компании с 5%. Останалите сектори съставляват общо 21%.

Структурата на наемните сделки показва, че преместванията на компании формират най-голям обем – 15 763 кв. м. Подновените договори са за 10 500 кв. м, а разширенията – 7 649 кв. м. В рамките на София активността е концентрирана по основните транспортни направления – бул. „Цариградско шосе“, Ботевградско шосе и района на летището.

Новопостроените площи достигат най-висок обем от над година

През периода юли–септември в експлоатация са въведени 30 481 кв.м нови основно складови площи – най-високият обем за последните пет тримесечия. Тази площ се разпределя между три проекта. Новата логистична база на Евромастер в Костинброд с площ около 20 000 кв. м. Завършени са още складовата база на Диана на Ботевградско шосе с 7 300 кв. м и обект на Бибендум в Икономическа зона Божурище с около 3 300 кв. м.

Въпреки значителните новопостроени площи не се отчита увеличаване на свободните. Към края на септември общият фонд на логистични и индустриални имоти в София и околностите достига приблизително 2,44 млн. кв. м, от които 1,61 млн. кв. м са предназначени за собствено ползване, а 822 000 кв. м – за отдаване под наем. Свободните площи възлизат на едва 14 139 кв. м, или 0,58% от общия фонд. Наличните обекти са разположени основно в Божурище, Равно поле и крайградските райони по Ботевградско и Ломско шосе, както и около Околовръстния път.

В края на месец септември обемът на логистичните и индустриалните площи в строеж достига близо 262 000 кв. м,, като само в последното тримесечие е започнало строителството на 11 нови проекта с обща площ 44 000 кв.м. По последни оценки, около две трети от площите в строеж трябва да бъдат завършени в следващите 12 месеца. Сред най-напредналите проекти се открояват две логистични сгради на СТР с близо 55 000 кв.м. отдаваема площ, значителна част от която вече е предварително наета.

„Наред с големите проекти, в София и Пловдив се откроява тенденция към изграждането на складови обекти, разделени на относително малки модули с площ между 200 до 2 000 кв. м, предназначени за продажба. Те са насочени към малкия бизнес, като предлагат възможности за складиране, производствени дейности и шоуруми. Този тип проекти на практика отговаря на специфично търсене, което наблюдаваме от няколко години на пазара“, посочва Даниела Бойчева, директор „Бизнес развитие – офис и индустриални площи“ в Cushman & Wakefield | Forton. 

Недостигът на свободни площи продължава да оказва натиск върху наемните нива. Офертните наеми за първокласни логистични имоти клас А с площ над 10 000 кв. м достигат 6 евро/кв. м месечно. В Равно поле цените варират между 5,50 и 5,80 евро/кв. м, а в Божурище – между 5 и 5,50 евро/кв. м месечно.

Инвестиционен пазар: повече сделки, но по-малко качествени активи

По предварителни данни инвестициите в логистични и индустриални имоти в България достигат 35 млн. евро за първите девет месеца на 2026 г. спрямо 53 млн. евро година по-рано. Прави впечатление, че  броят на сделките нараства от 10 на 17, а общата площ остава почти същата – 62 000 кв. м. спрямо 65 000 кв. м. По-ниската стойност на инвестирания капитал през 2026 г. отразява относително малкия дял на придобитите висококачествени активи в сравнение с миналата година.

От реализираните сделки шест са за имоти за собствено ползване, а 11 – за отдаване под наем. Инвестираният капитал през 2026 г. е изцяло с български произход. Доходността при първокласните логистични и индустриални активи остава без промяна на ниво от 7,25%.